李宇嘉（广东省住房政策连络中心首席连络员）
本年国庆假期，受国度及各地房地产利好政策密集发布的影响，加上各地组织多种时势的房展会、促销会，新盘名堂也祭出了多样转圜和优惠秩序，反馈购房意愿的看房量、到访量大幅上升，各地新址和二手住房销售量出现不同进度增长，有的城市来回量同比客岁国庆已毕翻倍增长，阛阓呈现出供需两旺的阵势。
国庆前，国度及一线城市出台了强有劲的纾困政策。9月26日，中央政事局会议明确了“促进房地产阛阓止跌回稳”的不毛指引后，9月29日晚上，住建部提议“指挥各地有用落实存量政策，加力激动增量政策落地收效。要回话各人热心，支撑城市稀奇是一线城市用好房地产阛阓调控自主权，因城施策调整住房限购政策”。9月29~30日，一线城市接踵出台新政，广州澈底退出限购政策，京沪深则大幅缩小了限购限制。
从按揭政策来看，深圳、上海、北京均批驳首付比例。其中，北京和深圳下落的力度最大，首套房和二套房首付比例分裂降至15%和20%。上海首套房、二套房首付比例分裂为15%和25%，临港新片区等外围为20%。
9月29日央行发布公告，允许变更房贷利率在贷款阛阓报价利率（LPR）基础上的加点幅度，同期取消房贷利率重订价周期最短为一年的约束。而后，阛阓利率订价自律机制发布《对于批量调整存量房贷利率的倡议》，各银行原则上应于10月31日前斡旋对存量房贷利率实施批量调整。对LPR基础上加点幅度高于-30BP（基点）的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于场地城市刻下履行的新披发营业性个东说念主住房贷款利率加点下限（如有）。
商品房阛阓显赫升温
政策层面对于“止跌回稳”的全新表态，凯旋提振了阛阓信心和预期。近期各地发布的政策秩序，稀奇是看成房地产阛阓领头羊的一线城市出台了力度卓著大的纾困政策，以及各地大限制密集启动商品房促销行为，催化了“提振预期、活跃敌视、批驳成本、批驳门槛”的详尽效应。
落实促进房地产阛阓止跌回稳的精神，各地在国庆节前后飞速行动。率先，省市落魄联动，近期重庆、四川、广东、湖北、云南等10余个省（自治区、直辖市）出台了省级层面促进房地产阛阓健康发展的政策文献，武汉、南昌、合肥、广元等50余个城市也出台了本市房地产阛阓优化政策；市级层面则充分用好调控自主权，已有130余个城市出台税费优惠、房票安置、购房补贴、以旧换新、装修补贴、利率优惠、欺骗公积金支撑购房等多方面政策。
其次，政府、协会和企业同频共振，在政策的指挥和激勉下，行业协会会同企业作念出止跌回稳的实质行动。9月30日，由重心房企构成的中房协副会长单元鸠合发布《百城千企商品房促销行为容或倡议书》，作念出“决不偶然哄抬价钱干豫阛阓，也不外度降价搞恶性竞争，保证如约拜托房屋和作念好售后服务”等贯注倡议，在行业层面为止跌企稳和高质料发展而集体容或。纵脱10月4日，20余个省（自治区、直辖市）130余个城市，组织开展了金秋促销季、住（房）博会、云展厅、直播看房等多种时势的线上、线下商品房促销行为。
把柄笔者在广州和深圳两地调研的情况，岂论带看量如故成交量，岂论是新址如故二手住房，岂论刚需盘如故改善房源，岂论是中心区如故外围区域，比较刚刚畴昔的9月份以及客岁国庆假期，本年国庆假期各地商品房销售齐有了50%以上以致翻倍的增长。
把柄贝壳提供的数据，10月1日~7日，股票配资平台哪个好广州二手住房阛阓新增客源量环比9月增长29%，同比客岁同期增长31%；新址阛阓新增客源量环比9月增长79%，同比客岁同期增长58%。带看量方面，10月1日~7日，广州二手住房带看量日均环比9月增长34%，同比客岁同期增长20%；新址带看量日均环比9月增长243%，同比客岁同期增长83%；成交量方面，10月1日~7日，广州二手住房成交量日均环比9月增长58%，同比客岁同期增长116%；新址认购量日均环比9月增长522%，同比客岁同期增长120%。可见，征战商优惠促销，加上二套住房首付、利率、税率（升值税免征期下落）下落幅度大，改善型为主的新址阛阓进展好于二手住房。另外，二手住房来回增幅彰着大于带看量，意味政策驱动不雅望的需求入市。
再看深圳，把柄深圳住建局提供的数据，10月1日~7日，全市新建商品住宅认购销售1841套，认购量较客岁同期增长664.14%；二手住房方面，全市头部中介机构带看量和成交量分裂达到24620东说念主次、1314套，日均值较2023年国庆假期分裂增长了22%和339%。
在批驳成本方面，近期多地取消普通住房和非普通住房的辞别，对于“卖旧买新、卖小买大”的购房需求来说，契税税率将批驳1.5~2个百分点。同期，二手房来回升值税免征期从5年裁汰至2年，意味着只好执有房产满2年，配资平台就可以罢免5.5%的升值税。加总起来的税负减免达到购房总价的7.0%~7.5%。比如，总价200万元的房产，税负下落14万~15万元，极地面批驳了购房成本。
同期，再斟酌到近期的新增房贷利率已降至3.45%掌握，比较年头的4%掌握下落了50多个基点。另外，二套住房的首付比例降至15%~20%，比较之前动辄30%以上（京沪深在40%~80%），下落幅度也很彰着，购房的门槛飞速下落。由此，对于一些收入踏实但却无法在中心区置业或无法购置二套住房或置换大面积、高品性住房的需求来说，当今也有了支付才智。
另外，由于建筑想象轨范的调整，如缱绻一半面积的“大阳台、大飘窗”，绿化、景不雅、园林想象齐愈加旺盛住户对好意思好东说念主居的向往，新址供应端也运转向打造“好屋子”转型。岂论是广州、深圳，如故珠三角其他城市，主要散布在中心区的改善型新盘，在国庆假期取得了可以的销售功绩。同期，好意思元参预降息周期、成本阛阓趋于好转等音书，也加多了高收入东说念主群置业的意愿。
住房改善意愿被激活，也有益于刚需购置二手住房。笔者了解到，尽管有二手房业主返价的案例，但仅是个别案例，比如一些板块新址供应较少、二手房东导的“次新址”或学位房等，由于预期有所改善、竞品比较少，加上基于学位的需求较为刚性，部分业主收回扣头或返价。但对大部分业主来讲，基于换房而适度让利、尽快出售仍是主流，这也利于刚需上车。
由于存量房贷利率一次性降到新披发房贷的水平，并且央行明确了存量房贷调整的新规，简便来讲便是，若存量房贷和增量房贷存在剪刀差，就领略过借钱东说念主与银行协商的模式，飞速调整到更低的房贷水平上。因此，基于提前还贷的二手房挂牌将会减少，这对踏实二手房挂牌量和价钱有不毛的有趣，这与新址告别恶性降价酿成共振，有益于合座住房价钱踏实。
后续政策仍可期待
值得贯注的是，10月3日以后，新址销售现场的及时来回量运转下落。这也好意会，9月29~30日，国度和各地纾困政策密集推出，商品房阛阓得到的关注度比较高，好多蓝本盘算推算买房但一直处于踟蹰情景的东说念主，预期受政策“临门一脚”的影响而飘动参预了阛阓。从10月3日运转，好多东说念主出行或省亲，来回量运转下滑，但同比客岁国庆时辰仍然保执较高的增长率。
跟着“门槛”上的需求被阛阓消化，后续又面对赓续力的问题。此外，二手住房挂牌量还在高位徘徊，阛阓对于楼市的既定预期并未改换，不放置顺势出货的二手房挂牌量增长。征战商无数促销的姿态决定了房价依然在低位徘徊，上升的可能性不大。同期，收入和作事的基本面还待改善，购房者合座对形势意志相对客不雅，经常多方比较、屡次看房才会决定买房，步履比较感性。
政策层面一经明确了“止跌回稳”的新的信号和新的基调。一方面，国度提议了“严控增量”，意味着新址在售库存过大区域、二手住房挂牌量大的区域，可能将暂停新增供地、暂停捣毁式旧改、暂缓新开工名堂，给阛阓传达积极信号。另一方面，批驳入款准备金率、下调政策利率等将激动LPR下调，驱动按揭利率进一步下调。后续，财税政策可能将跟进，包括调整二手房来回契税、升值税、个税等等，以及收购和周转存量地盘和房源作念保险性住房等。同期，有关部门及各地也在酝酿一揽子增量政策，塌实激动经济执续向好。
总之，近期的房地产政策是系统性、合座性的一个缩影，即全主见斟酌商品房阛阓落魄游、新址和二手住房、存量房贷和增量房贷、地盘阛阓和新址阛阓，商品房供需和收入作事等基本面身分，建造商品房止跌回稳的长效机制。9月25日，《对于实施作事优先政策促进高质料充分作事的见识》发布，提到“把高质料充分作事看成经济社会发展优先目的，纳入发展筹谋，促进财政、货币、产业、价钱、作事等政策协同发力，提升发展的作事带能源”。在阅历了2~3年掌握的调整后，跟着政策效应的束缚开释，商品房阛阓止跌回稳的趋势将越来越彰着。